市民谭女士将一套房屋交由中介公司托管5年，如今因个人原因打算终止托管合。中介公司给她计算了达10万元的违约赔偿，这些难住了谭女士。“违约赔偿到底应该怎么算?”。
房东终止委托合同遭索赔10万余元
“去年我将城北宫园美岸的一套三居室房屋委托西安华中伟业公寓管理有限公司代理出租。合同签了5年，每月的租金为2000元，半年一付。”市民谭女士说。
近期谭女士家里出了点事，打算将房屋收回，另作打算。“我打算终止和中介的委托合同，可谁知中介公司给我计算了102919元的赔偿。”谭女士说，她一下子不知道该如何处理。
中介公司：房东无权拆锁
华商报注意到，双方签署的委托书中违约约定为，承担月租费200%的违约金。但这份10万余元的赔偿费用包括了合同剩余四年的利润额、违约金、押金、装修、家具家电。
“房东要终止合同肯定要赔偿我们的损失呀，此外，合同终止，公司还要给在租房客赔偿。”该中介公司的工作人员说，“我们尊重房东要收房的权利，但他不能不考虑我公司的损失。”
据该公司人员称，房东不协调解决，甚至单方破坏门锁私自闯入房屋威胁房客，已经很过激了。“我们还是希望房东能够平和的老公司协商处理此事。如果协商不成也可通过司法诉讼解决。”该工作人员说。
律师说法：违约赔偿应该如何计算
一边是家里急着需要使用这套房屋，另一边是面对10万余元的赔偿，谭女士不知道如何是好，向华商报致电咨询。
观点一：合同约定赔偿双倍月租金
华商报记者注意到赔偿计算月租金200%的违约金，是按照中介收取租房客每月租金3650元计算。
陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为：如房东单方解约，根据双方合同约定，则需承担违约金，违约金标准应以房东与房屋中介公司所签的合同月租金为基数计算，而非以租客与房屋中介公司所签的合同月租金为基数计算。
观点二：装修、家具等费用应该折旧赔偿
“中介将房屋为了方便对外出租时对房屋进行了重新装修，购置家具家电。”赵良善说，“如今房东单方要求终止合同，中介公司可要求房东对这部分进行折旧后赔偿。”
观点四：预计收益不属于赔偿责任
记者注意到，中介要求房东赔偿，剩余4年的合同获利部分进行赔偿，并高达79200元。
赵良善认为，房屋中介公司所主张的预期租赁损失，或因无法评估损失，而得不到支持。
观点五：房屋结构改造应恢复原貌
记者注意到，这套房屋由中介公司打了隔档，将房屋结构进行了重新布置。虽然合同中约定房东允许中介公司打隔档，但赵良善律师认为： 虽然房东与房屋中介公司约定房屋改造，予以隔断，但是此行为违反了2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》相关规定，不受法律保护。房屋中介公司有义务拆除隔挡、恢复原状。
观点五：委托合同房东不具备房屋使用权
针对房东单方破门的行为，赵良善律说：“房东不得以单方解约为由，强行破门而入，强行租客腾房，该行为属于过激行为，情节严重的，则触犯了《治安管理处罚法》的规定，可由警方处罚。”
观点六：先协商，协商不成可诉诸法院
赵良善建议，房东与房屋中介公司先友好协商，如协商不成，双方可以解约并赔偿损失、赔付违约金为由诉诸法院来解决。
华商报记者 谢涛
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