暖气表后管道入户前在公共区域发生漏水导致楼下住户家天花板被泡，这个责任究竟应该由谁来负?近日，西安城东御锦城4期某栋楼1单元4楼一住户家天花板漏水，甚至不得不用脸盆来接。而责任到底该由谁承担，因为目前发现的漏水点位置特殊，楼上相关业主和物业公司工作人员各执一词。
漏水点位置特殊 业主和物业对该由谁负责分歧很大
3月30日，在御锦城四期发生漏水的4楼住户家，华商报记者注意到天花板上有一大片水渍痕迹。住户用手机播放几天前在家里拍的视频，视频里天花板上往下不断渗水，地上放着脸盆在接水。
而在五楼一家住户门前的公共走廊上，记者看到：地砖被揭开了一排，水泥地面被挖开，里面有暖气管道，挖开的水泥地下面看起来还是水湿的。
据了解，上周四(3月26日)晚8时许，4楼住户把问题反映给物业公司后，物业公司当天停了水并安排人员对自来水管道进行了加压检查，以期发现泄压点，但自来水管道并未发现问题。于是物业随后又对5楼两住户家的暖气管道进行了加压测试，发现均存在泄压的情况，其中一家更严重一些。上周六(3月28日)，物业公司安排人把5楼泄压比较严重的住户门前公共走廊地砖揭开，从水泥地中挖出暖气管道进行了检查，结果在比较靠近入户门的一侧发现了漏水点。
由于这个位置比较特殊，从管道来看属于业主家暖气表后的管道，却尚未进入住户家房门;从空间位置来看，则位于业主们房门前的公共走廊上。所以，应该由谁来负责，物业和业主分歧很大。
门前地砖被揭开的5楼住户表示，他们一直很配合物业公司的排查工作，暖气管道发生漏水的地方位于公共走廊尚未入户，暖气系统又是买房时开发商就已安装好的，材料和安装均不是自己能决定的。从交房算起也才仅仅4年多，按装修入住来算仅仅3年。此外，公共区域平常的管理则是由物业公司负责的。如今发生这样的问题，却让业主来承担责任，他们怎么都想不通。目前，物业公司已经把地砖揭开，却不再继续处理，只是用一块板子盖在上面，这不是解决问题的根本办法。“何况是不是揭开地砖挖暖气管道的过程中导致管道漏水，谁也说不清。”
5楼另一家住户则干脆在门口墙上靠近地板处贴了一纸声明，不允许物业人员未经其允许就挖开自己家门口的地砖进行检查。
御锦城四期物业项目负责人杨女士则认为，根据实地排查的情况，是5楼住户暖气入户管道出问题发生渗水，导致了楼下住户家天花板浸水。由于表后管道的产权属业主所有，所以应该由5楼住户承担责任。现在5楼两家住户，一家业主对物业目前所做的工作不够信任，另一家又不配合，物业再去调查漏水原因，即便查清楚了业主也未必认可。“看来只能委托第三方对漏水原因进行实地调查，彻底弄清楚漏水原因后，再根据具体情况来决定各自应该承担的责任。”
对于是不是供暖管道的质量或安装上存在问题，杨女士表示这和物业公司无关，她会告知开发商。“不过按照供暖系统的保修期来计算，目前已经超过了两个采暖季的保修期。”
律师观点：相关业主、物业和开发商，谁有过错就应承担责任
陕西言锋律师事务所主任律师贾涛表示，根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，表后管线专供于该户业主使用，因此该部分管线应当属于业主所有。
根据《西安市集中供热条例》第五十一条规定：“实行供热一体化经营管理的，供热设施的维护管理由供热企业负责。尚未实行供热一体化经营管理的，供热设施的维护管理由设施产权人或者其委托的供热设施管理单位负责”，应当查明业主和物业公司所签订的合同中物业公司对于供热管线是否具有管理、维护、保养、修理等义务。
根据《建设工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：“供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。”根据《西安市集中供热条例》第五十二条，“建设单位应当依法承担供热设施保修期内的维修、调试等保修责任。供热设施的保修期不得低于二个供热期。保修责任未履行或者拖延履行的，保修期相应顺延。供热设施的保修期，自供热设施正式投入运行之日起计算”，小区开发商应当对在两个供热期内承担保修责任。
按照上述相关规定，4楼业主遭受的漏水损失区域位于公共区域，应当由负责小区维保的物业公司查明漏水原因。如果是5楼业主因使用造成的管道损坏，那么就应当由5楼业主承担责任;如果是物业公司未尽到维保责任，那么则是由物业公司承担责任;如果是管道质量问题，那么则应当由开发商承担责任。在查明漏水原因的基础上，4楼业主可以按照“谁有过错谁担责”的民事归责原则向责任人主张赔偿损失。“
如果都没有过错，那么管线所有人应最终承担责任。”
华商报记者 马虎振
来源：-华商报