近日，作为深圳溢出效应受益最为明显的东莞，突然发布通知，对楼市调控进行加码。新规里除了对非当地户籍购房者资格进行了升级外，还对离婚内再次购房的计入套数给出了两年的限定，这些都是当前限购政策的基本操作，但另外几条就比较狠了。
其中一条就是居民家庭明显在东莞没有住房且没有住房贷款记录的，购买普通住宅的贷款比例不低于30%，购买非普通住宅首付款的比例不低于40%。另外，居民家庭名下无住房但有已结清的住房贷款记录，或者名下有一套住房且住房贷款已经结清的，购买普通住房的首付款比例不低于40%，购买非普通住宅的首付款比例不低于60%。也就是说不论你现在名下有没有房，只要有住房贷款记录，就按照二套房的标准走，这也意味着东莞也开启了认房又认贷的模式，对于那些改善需求的购房者来说，无异于一颗重磅炸弹。还有一个是规定非东莞户籍居民在当地购买二套住房的，必须在购房之日前四年内在东莞市逐月连续缴纳社保满三年。这就是限制了二套房的投机操作，防止异地资金流入当地楼市。
我们看到不管是认房认贷，还是提高非当地居民购买二套房资质，东莞这次政策调整的重心都是针对而此住房，对于首次购房家庭基本没什么限制，这就等于是在购房需求上划定了一个区域，把住房改善和二套房归为一类，然后进行重点监控。其实认房又认贷这个事儿北京一直在干，且效果非常明显，只要施行认房又认贷政策，北京楼市就没怎么折腾过，这就等于是把投机炒作的成本提高了一个等级，而这个政策一旦稍有松动，楼市立马就起来，所以这是一个非常粗糙但实用的操作。这次东莞也开始施行这个政策，归根结底是因为涨太多了，我们知道自从华为搬到深圳后，后边一大批的企业都开始寻求深圳之外的第二选择地，背后的原因就是深圳的生活成本太高了，高房价已经让很多年轻人苦不堪言，东莞与深圳毗邻，又处于一小时经济圈范围，有着得天独厚的优势。很多投机者也是看到了这点，开始抢先下手，这也让东莞的房价顺势开启了保障模式，在过去一年的时间里，东莞房价涨幅近四成，远超全国大部分城市，甚至比一线城市涨幅都要高，这里边很大原因就是深圳限购后的资产溢出效应。主管部门很明显也是看到了这点，一旦东莞房价也炒高起来，将对未来迁入的企业形成巨大的压力，势必会选择第二选择地，对于已经搬来的企业来说恐怕也要转移，这对于东莞未来的城市发展来说只会是伤害，真把这些创造型的企业逼走了，留给这座城市的只有高昂的房价，所以东莞必须重拳出手，打击楼市投机炒作，用低房价吸引人才落户的同时，对二次购房进行一刀切的调控。
我们也说了，这次东莞楼市的上涨的源头就是深圳地区的强调控，其中最严厉的一条就是对于二手房指导价的限定，已经成为了全国的返利。你们不是喜欢看二手房价进行投机吗，主管部门直接要求所有挂牌价和平台价格都按照网签价格执行，而这个价格只相当于市场价的70%，最狠的是银行按揭也要按这个走，也一下就让购房者的成本提高了近一倍。譬如你要买一套1000万的房子，原来是首付300万，现在按照指导价这个房子只值700万，银行按照指导价给批贷，只给你490万，也就是说你的首付要提高到510万，相较之前的300万，首付增加了七成。还有消息说，之前被冠以诟病的房地经营贷贷款，也将按照指导价执行，不再参考市场评估价格，同时再打7折留出安全边际。也就是说以前1000万的房子做抵押能贷出700万来，现在按照指导价这房子就是700万，做抵押的话就要再打上七折，这也就是说你只能贷出来490万，相当于将抵押贷定在了五折，之所以作出这个限定一是因为经济好转但还没有达到疫情前的水平，所以房地经营贷依然是企业融资的便利途径，但也要谨防资金再次回流进入楼市。
目前已知的中农工建四大行、招商银行、光大银行都已经按照这个标准执行，我们也看到深圳的操作基本就是一边通过指导价降低居民贷款比例，提高购房成本，另一边降低银行杠杆，限制增量资金流入楼市。没有了资金进入，楼市也就没有了流动性。目前很多城市也都在观望深圳这波儿调控的效果，如果方法适用，预计将会有更多的城市跟进，尤其是北京、上海、广州和杭州几个热点城市。其实各地已经开启了对经营贷违规流入楼市的审查，我们在去年点评这个事儿的时候就说这种操作就是拿着国家的救命钱在谋利发国难财，后边肯定会遭重拳打击，目前已知很多的涉及经营贷流入楼市的企业将直接被抽贷，要求偿还贷款，这时候你能做的就是变卖资产，要不让就会被银行收回抵押，也就是房子，到时候非但钱财两空，还要背负巨额的债务，对那些套取精英贷投机炒房的人来说无异于灭顶之灾。
从今年的调控力度和频次来看，基本就是露头必打，只要是楼市大幅上涨，必然引发调控升级，有数据显示，进入2021年以来，全国各地的房地产调控政策已经高达97次，单单3月1日-3日仅三天各地的调控就超过10次，住建部和银保监会的领导更是亲下上海、杭州、无锡、海口几个城市督促地产调控政策的执行和落地，可见主管部门对楼市调控之坚决。但就在前天，银保监会主席郭树清还在说房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。也就是说管理部门对于楼市的认知已经发生了彻底的转变，郭主席也公开场合也多次强调房地产泡沫对于金融稳定的风险，可见如今对于楼市的监管已经是如履薄冰。说白了现在你再去投机炒房就是与政策和宏观大局为敌，你再折腾能有政策手里的牌多吗，这就跟裁判下场踢球差不多，别看着你手里的房价一直在增值，但保不齐人家就下场改个规则，让你血本无归。
其实我们总喜欢用投资回报率来形容楼市，当前楼市的租售比已经远不及货币基金的收益高，也就是说买房已经没有租房划算，也就是说这里边已经没有了透支价值。说白了现在一线热点城市的回报率只有2%，按照国际标准这个数据要达到5%才算合理，也就是说租户租金要增加1.5倍才算合理，想想都是不可能的事儿。同时除了银行端收紧银根限制资金流入楼市外，房企开发商三道红线的政策也将于今年正式落地，所以未来的楼市并不乐观，未来能够维持平稳的城市少之又少，所以除了自住的一套房外，投资者千万别再把多余的钱扔进楼市了，至少聪明的投资者绝对不会这么干了。
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