华商报讯(记者 陈思存)9月11日，《西安市规范住房租赁市场管理办法》正式印发实施，就市民不断咨询和关心的问题，西安市住建局9月14日就文件起草和落实等热点问题给出解答。
制定背景：解决租赁市场秩序不规范等问题
西安市住建局相关工作人员介绍，西安市住房租赁市场呈现出快速发展的趋势，一方面得益于西安市日益增长的住房租赁需求，另一方面得益于宏观政策的鼓励以及各类企业争相进入住房租赁市场。
但同时也暴露出相关法律法规依据不足、租赁各方权利义务不平等、市场主体经营行为不规范等问题，严重侵害了广大租房群众的合法权益。
为了加强住房租赁市场管理，明确住房租赁管理职责，规范住房租赁行为，保护住房租赁当事人的合法权益，着力解决西安市住房租赁市场监管制度措施不完善、市场秩序不规范等问题，根据有关法律、法规、规章规定，结合西安市住房租赁市场实际情况，制定了《西安市规范住房租赁市场管理办法》(以下简称《管理办法》)。
如何起草?
组织专家多次论证不断修改完善
这位工作人员介绍，《管理办法》制定过程中，广泛征求市级相关部门、区(县)政府、开发区管委会等部门及社会各界意见建议，组织专家论证会，听取专家学者、住房租赁企业代表意见建议，反复修改，不断完善，形成《管理办法》。
主要内容包括哪些?
租金标准、网签备案、日常监管等
这位工作人员介绍，《管理办法》首先构建四级管理体系，四级管理体系由市、区(开发区)、街道办事处、社区居民委员会组成。市级各部门在西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组统筹部署下，按照各自职责开展租赁市场管理工作;区(开发区)负责辖区内住房租赁日常监督管理工作，承担住房租赁相关信息的采集、住房租赁合同网签备案、企业开业信息登记等事项，建立信息报送制度、重大舆情事件应急处置等工作机制;街道办事处承担管辖范围内住房租赁市场管理的具体事务，建立疑难问题解决机制、突发事件应急处置机制、纠纷投诉解决处理机制以及日常管理机制等;社区居民委员会实施住房租赁自治管理，指导网格员、物管人员开展网格化管理。
其次是明确出租住房标准，针对“群租”投诉受理、治理等工作缺乏依据问题，结合西安市住房租赁市场实际情况，明确了住房出租标准。最小出租单位标准，应当以原房屋设计的房间为最小出租单位，不得违规改变房屋内部结构分割出租，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住;最多出租人数标准，出租住房每个房间的租住人数原则不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外);最低人均租住面积标准，人均租住住房使用面积不得低于5平方米;出租住房应当符合消防、治安、安全、环保等方面的相关规定，并具备给排水、供电、供气等必要的基本居住条件。
第三建立出租住房管理制度，与公安部门流动人口管理等相结合，建立出租住房管理制度。
从事住房租赁活动的企业，应当建立管理制度，明确管理人员，落实安全管理职责，建立信息登记簿或登记系统，及时将相关登记信息报送辖区公安等部门备案;出租自有闲置合法住房的个人，应切实履行其作为出租房屋安全管理责任人的义务，协助公安部门做好流动人口信息登记，不得向没有合法有效证件、来历不明的人员出租住房;向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，房屋权利人、承租人应当遵守有关规定，及时向属地公安机关报告。
第四是推行合同网签备案，按照住房和城乡建设部《房屋交易合同网签备案业务规范(试行)》(建房规〔2019〕5号)等文件的相关规定，制定了全市统一的住房租赁合同示范文本，鼓励租赁当事人使用，并要求租赁当事人达成租赁成交、变更、解除意向后，应当通过西安市住房租赁交易服务平台办理住房租赁合同网签备案相关手续。
第五是保障承租人合法权益，按照住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)文件要求及精神，提出出租人应对承租人做到合同相关条款的风险提示、不得在租赁期限内单方面任意提高租金标准、不得随意变更租金调整频次和租金涨幅、不得恶意克扣押金、不得采取暴力等强制方式驱逐承租人等，切实保障承租人的合法权益。
第六是建立开业信息推送制度、交易资金监管制度，目前，住房租赁行业准入门槛低，企业经营行为不规范，从业人员素质参差不齐，很多不具备实力的企业参与市场竞争，给行业的发展和管理带来诸多不利因素，也易引发租赁纠纷，造成租赁当事人权益受损。依据住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)文件精神，要求在我市从事住房租赁活动的企业以及转租住房10套(间)以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记，其经营范围应当注明“住房租赁”，且开展业务前，应当向工商登记住所地住建部门推送开业信息。同时为进一步保障租赁当事人合法权益，要求市场主体在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户，规范企业经营行为。
第七是规范市场主体，为进一步规范西安市住房租赁市场，根据住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)文件规定，提出市场主体不得发布虚假信息、不得为不符合规定的租赁住房及相关租赁当事人提供租赁服务、不得参与或教唆他人参与不符合规定的住房租赁行为、不得与未经国家金融监管部门批准设立的机构合作开展“租金贷”业务、不得强制或诱骗承租人使用“租金贷”等规定，规范经营行为，引导行业规范健康发展。
来源：-华商报 新宝GG